在用人机制与激励机制上，我始终坚持唯才是举、多劳多得的原则，坚决反对国营体制下的论资排辈现象，大胆启用高学历、高素质的人才。

由于中国的行政和财政体制在地方经济发展中占主导作用，绝大部分大中小城市都有做大做强的梦，都想做加法，即使是一些人口只有几千人的建制镇都想扩张规模。当然，要想让中国地方城市政府进行这种调整，中央政府必然进行一些制度上的改革。

底特律1701年由法国人建立，初期经历了一百年多年的战争洗礼。这意味着中国部分城市必须要考虑做减法。尽管地方政府因为预算法规定不许负债，但地方暗度陈仓搞城市投融资平台负债、投入到城市基础设施领域的现象很普遍。一旦产业发展失去后劲，可能导致投资浪费、人口大量迁出，留下鬼城，那么底特律的噩梦很可能在中国上演。在福特与其他汽车先驱者威廉•C•杜兰特、约翰•弗朗西斯•道奇和霍勒斯•埃尔金•道奇兄弟、沃尔特•克莱斯勒等的共同努力下，底特律慢慢成为世界汽车工业之都，市内有福特、通用、克莱斯勒和阿美利加等四家美国最大的汽车制造公司的总部及其所属企业。

底特律破产事件中的人口因素是一个提醒：城镇化过程中的人口的快速大量迁移（可以是迁进，也可以是迁出）带来的后果可能是繁荣，也可能是破产。进入专题： 底特律破产 城镇化 。早在2002年上半年，泡沫之说就已经出现，2002年11月，时任总理的朱容基表示了对房地产泡沫的担忧。

二是垄断土地的出让，让开发商只能从政府手里这一个口子拿地。假定这个消费者将自己的现有房产以9折变现，做为首付款购买新房，未来收入中的一部分支付按揭款。为什么银行愿意给含有泡沫的房地产市场贷款？是因为银行认为没有泡沫，还是因为银行相信即使有泡沫也不会破裂？虽然我们很难了解银行对房地产市场的看法，但可以肯定，对于银行这种所有权与经营权相分离的大企业，无论房地产价格是否虚高，只要相信地方政府还能给整个市场发出强烈的积极信号，商业银行管理者决定提供相关贷款对其都是有利的选择。理论上银行的所有者应该对风险敏感，非常警惕可能的泡沫，从而限制信贷的投放。

根据上面的计算，当不考虑住房支付能力增长时，中国城镇居民可以承受的房价收入比为7.4～8.2，考虑增长时，这个数据为8.8～10.9.必须指出的是，这两个数据均远远高于3～6的国际标准，这是因为我们这里计算的是消费者所能承受的最高的房屋价格，而不是让她感觉能轻松支付的房屋价格。从前面的分析中，读者可以看出，我们的价值判断是以消费者的福利为标准的。

在市场经济条件下，政府的主要职能就是为实现消费者福利最大化的资源配置提供制度环境。从这个角度来说，开发商实质上只是地方政府的代理人，一系列的开发只不过是代理政府完成了税收的过程，开发商所得的利润可以被看成代理费。对于政府来说，和房地产价格上涨与市场繁荣相比，更应该关注的是人们的居住条件是否改善了？市场繁荣使哪些人承受了哪些损失？在很多情形下，市场繁荣与社会福利改善并不必然划等号，比如近几年来接连不断的拆迁事件就与房地产市场繁荣有直接关系。从这几个与房屋基本价值有关的基本面的因素来看，近年来尤其是2003年以来的房地产价格上涨与基本面因素变化的关系不大。

从全国来看，房地产价格高估的程度应在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。央行要控制CPI，必须设法控制房地产价格。相反如果选择追随大流，泡沫没有破灭当然最好，即使破灭了最多自己也只承担有限的责任，更何况这种市场变化的责任也很难被认为是个人的责任。有人提出，不可能通过市场来解决所有的住房需求，对于低收入阶层的住房需求，应该有政府的力量介入，对这个看法我们是赞成的。

但值得庆幸的是，地方政府的法宝对中央银行不起作用，中央银行有自己的决策目标，而且可以通过调整利率和出台相关政策控制房价上涨。做为投资品，可以由资产定价的基本原理决定，生息资产的基本价值等于预期的未来现金流的贴现和。

当本应该做为市场秩序维护者的政府也直接参与到了市场的利益分配，就很难依靠市场自身的力量发现出合理的均衡价格。就算考虑到每年新增的城市化人口占去的面积，要让每年每人吸纳1.5平方米以上的建筑面积几乎是不可能的。

所以最好能找到能够立竿见影增加财政收入的手段，这样的手段目前只有一个，那就是卖地。根据对房地产市场的调查，一般两居室的住宅建筑面积为90～120平方米，三居室的住宅建筑面积为110～140平方米。要拉动GDP最直接的手段就是靠投资，要搞政绩工程就得想办法弄钱。这几股力量在市场中交汇在一起，互相博弈，使房地产价格即使高估了在短期内也几乎不可能大幅度下跌。这样的定义简化了对泡沫的判断，所需要做的工作有两点，一是决定资产的基本价值，二是看资产价格的偏离是持续性的还是在很短的时间内就消失。也就是说，政府可以通过几块土地为全地区所有房屋重新定价。

那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出对可买新房的售价有很大影响。在经济学中，对政策判断的最终标准是消费者的福利最大化。

其次，维持高房价牺牲掉的是长期的经济增长潜力和在国际经济竞争格局中的有利地位。但可以看出，开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下，而影响整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做得到。

2003年，上海的人均可支配收入为14867元，是全国城市平均水平的1.75倍。天底下简直找不到比这更好、更便捷的富国之计了。

进入2004年后，随着每一季度经济统计数字的报出，看着日长夜大的房地产价格，对泡沫的争论也日趋白热化。按一般的看法，日本的泡沫经济自1985年的广场协议开始，到1990年泡沫开始破灭结束，泡沫膨胀阶段用了5年的时间，1990年泡沫破灭以后，日本经济陷入衰退，直到现在14年过去，经济衰退仍然没有过去。就是说对于中等收入家庭来说，30%的收入用于供房已经是上限了。较高的市场价格可以使旧区改造成为经济上可行的买卖，可以诱使开发商主动投入改造，而不需要政府再投入更多资源，这样政府可以不那么费力地使城市面貌发生改变，同时开发商的大力投资也提高的本地的GDP，政府也实现了做出政绩的目标。

大量不良贷款，当期就将严重威胁金融系统的稳定，对央行来说这种情况比泡沫不破还要糟糕，是其最不愿意看到的。卖方要做到利润最大化，可以将价格提高到买方所能接受的最高价格，在经济学上称为保留价格。

伴随着这一轮房地产繁荣的，除了人均住房面积提高的统计数字和接连不断的违规拆迁、非法占用农田造成的惨痛故事外，留给人们印象最深刻的就是顽强上行的房地产价格和对房地产泡沫的各式各样的争论。地方政府的第二大法宝是政策指引，目前的地方政府正在很灵活地运用这一法宝来调节房地产价格，例如二手房交易税的征收与缓行、控制经济适用房的供给量等。

然而这个看起来谁都明白的道理在现实中似乎不那么容易把握，否则就不会有泡沫破灭后连续衰退14年的日本经济。在我们不愿意怀疑其动机的情况下，只能怀疑其专业素质。

就算从1999年起算，储蓄利率也不过是从2.25调整到1.98，下调幅度仅仅12%而已。因为当我们进口粮食时，我们进口的不仅仅是粮食，我们进口的实际上是土地，当我们输出资本时，我们同样是在进口土地。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系，会导致资源的无效配置，泡沫持续时间越长，资源误配的效率损失越大，泡沫破灭越早，对整体经济的冲击越小。如果价格水平明显高出这个合理水平，资源配置的效率就会严重降低。

地方政府的第三大法宝是舆论导向，不断强调和发布有利于楼市的消息。至于投资的要求回报率，如果用银行储蓄利率做为度量，则也没有太大的变化，自2002年2月开始，利率水平始终保持稳定。

2003年底，我国城镇居民人均可支配收入为8472元，户均人口为3.1人，这样每户平均的可支配收入为26263元。在供给这一方，房地产开发领域也没有太高的门槛，基本上是自由进入的。

按照这个速度，相当于城镇居民每人每年增加2平方米左右的建筑面积，而2002年之前的5年里，这个数字的平均值为0.8平方米。否则如果对房地产采取保守的态度，不但意味着在整个信贷投放占10%左右的房地产开发贷款和个人住房贷款市场缺乏竞争力，而且意味着对所有贷款最重要的抵押物——房屋和土地采取保守的态度，这将导致自己所管理的银行的贷款、存款、票据等所有业务全面收缩，自己不但在当期很难向上下级交代，而且未来也可能被证明是错误的。